Právo stavby

Z Iurium Wiki
Přejít na: navigace, hledání

Obecně

Nový občanský zákoník rozšířil právní zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) i na stavby na pozemku stojící, tj. uzákonil pravidlo, že vlastnictví pozemku obecně zahrnuje i vlastnictví staveb na pozemku postavených. Zavedení této zásady má odstranit riziko sporů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby a má za účel vytvoření hospodářsky účelných celků (tj. pozemku a stavby na něm zřízené).[1] Právo stavby je jednou z výjimek, které nový občanský zákoník z této zásady připouští. Dalšími výjimkami jsou superedifikáty (tj. dočasné stavby), podzemní stavby a stavby existující v režimu přechodných ustanovení občanského zákoníku.[2] V rámci práva stavby se vlastník pozemku dočasně vzdává nejen k vlastnictví k existující nebo budoucí stavebníkem postavené budovy, ale vzdává se rovněž možnosti plnohodnotně užívat svůj pozemek. Někdy se také hovoří o dočasném vzdání se principu akcese, tj. dočasné vzdání se práva vyplývajícího z principu superficies solo cedit. [2] Podle § 1242 OZ je právo stavby věcí nemovitou. Právo stavby je však pojmově zejména právem, protože jde v první řadě o právo k pozemku a vedle toho jde o zvláštní vlastnictví ke stavbě. Stavba nabytá nebo zřízená na základě práva stavby je podle § 1242 věta druhá OZ součástí práva stavby. Podle Skály si lze právo stavby představit jako jakousi imaginární (virtuální) bublinu, která je ve vlastnictví jedné osoby (stavebníka) a která je umístěna na pozemku či pod pozemkem druhé osoby. V tomto útvaru může, ale nemusí být stavba. Pokud je v ní stavba, pak tato stavba přestává být součástí pozemku a stává se součástí této imaginární bubliny - práva stavby. Pokud v ní stavba není, může ji tam vlastník bubliny zřídit. Také může bez souhlasu vlastníka pozemku bublinu prodat, směnit, zastavit a odkázat. Je-li ovšem v ní stavba, pak ji prodává vždy se stavbou. Když tato imaginární bublina, v níž se stavba nachází, zanikne (uplynutím doby nebo jinak), stavba se stane součástí pozemku a vlastník pozemku ji tím jako součást pozemku získává. Tato stavba má ovšem hodnotu, kterou by měl uhradit vlastníkovi již zaniklého práva stavby; neboť ten vynaložil prostředky na zhotovení stavby. [3]

Účel práva stavby

Právo stavby umožní na omezenou dobu (nejdéle 99 let) vznik svého druhu děleného vlastnictví. Na jedné straně umožní vlastníku pozemku jeho efektivnější využití bez ztráty vlastnického práva k němu. Naopak osobě, která nemá prostředky, anebo nechce investovat do koupě pozemku, umožní postavit „vlastní“ stavbu na „cizím“ pozemku.[4]

Vznik práva stavby

Občanský zákoník umožňuje vznik práva stavby třemi způsoby: právo stavby se zřizuje smlouvou, vydržením anebo může být zřízeno (stanoví-li tak zákon) i rozhodnutím orgánu veřejné moci (§ 1243 odst. 1 OZ). Občanský zákoník také stanoví (§ 1242 odst.2), že v případě zřízení práva stavby smlouvou vzniká toto právo až zápisem do veřejného seznamu, tedy konkrétně do katastru nemovitostí. Zřizuje-li se totiž smlouvou, je smlouva toliko a teprve právním důvodem jeho vzniku, k němuž je nezbytná ještě další fáze, a sice vklad do katastru nemovitostí. Teprve potom právo stavby vznikne. Vznik, změna nebo zánik práva stavby se tedy zapisují do katastru vkladem. Vklad práva stavby zřízené smlouvou má konstitutivní účinky. Pokud právo stavby vzniklo jinak, například rozhodnutím orgánu veřejné moci, má jeho zápis do katastru jen deklaratorní povahu.[5] Má-li být právo zřízeno smlouvou, musí být uzavřena mezi vlastníkem pozemku a osobou, jež hodlá nabýt právo mít na vlastníkově pozemku (na jeho povrchu nebo pod ním) stavbu. Právo stavby je věcným právem zatěžujícím cizí pozemek, smlouva vyžaduje písemnou formu (§ 560 OZ), a aby byly podpisy stran na téže listině (§ 561 odst. 2 OZ).

Pozemek

Právo stavby nelze zřídit na pozemku, který je zatížen právem příčícím se právu stavby (např. služebnost zákazu zastavění či zákaz zatížení pozemku); rovněž nelze právo stavby zřídit jen na části pozemku. Je však možné právem stavby zatížit celý pozemek s tím, že počet staveb a jejich umístění budou blíže vymezeny ve smlouvě. Právem stavby lze zatížit i jiný pozemek než určený k umístění stavby, slouží-li lepšímu užívání stavby (např. pro účely přístupu). Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej dále zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele (§ 1241 OZ). Vlastník pozemku může v průběhu trvání práva stavby s pozemkem nakládat, ledaže by to bránilo povaze práva stavby, případně byl v dispozicích omezen zákonem. Vlastník pozemku může pozemek zatížený právem stavby zatížit služebností práva cesty ve prospěch třetí osoby, jestliže se služebnost bude vykonávat na části pozemku, na které svá oprávnění podle dohody nevykonává stavebník (např. na nezastavěné části pozemku, které není třeba pro výkon práva stavby). Vlastník pozemku může svůj pozemek převést jinému, je však omezen zákonným předkupním právem ve prospěch vlastníka práva stavby. [6]

Stavba

Součástí práva stavby se může stát pouze stavba. Není-li něco stavbou, nemůže to být součástí práva stavby. Je-li něco stavbou z pohledu stavebního práva, nemusí se nutně jednat o stavbu z hlediska občanského práva. [6] Stavba je hmotný výsledek stavební činnosti člověka, mající materiální podstatu, oddělitelný o okolí, mající samostatný hospodářský účel a vyznačující se kompaktností materiálu. [1] Stavba může být zřízena jak nad povrchem, tak pod povrchem pozemku. Je však třeba trvat na tom, aby byla stavba spojena se zemí tak, že s ní není možné jednoduše pohybovat (nevyžaduje se tedy přímo pevné spojení). V opačném případě by se jednalo o movitou věc, ke které právo stavby zřídit nelze již z toho pohledu, že nemůže být vzhledem k jednoduchosti přemístění na jiný pozemek splněn jeho účel. [7] Součástí práva stane pouze taková stavba, která právu stavby vyhovuje, tzn. Stavba, která odpovídá vymezení ve smlouvě. V případě, že stavebník postaví jinou stavbu, součástí práva stavby se nestanea bude nani třeba použít režim § 1084 a násl. OZ (stavebník si postaví rodinný dům místo garáže). [7]

Stavebník a vlastník

Stavebníkem může být fyzická i právnická osoba, občanský zákoník v tomto nestanoví žádné omezení s výjimkou obecných předpokladů pro právní jednaní. Pluralita osob na straně stavebníka je slučitelná s právem stavby; tyto osoby právo stavby sdílejí podle příslušných podílů. [8] Právo stavby je možné převést na jiného, zatížit (např. zástavním právem), přechází také na právní nástupce (např. děděním).[9] Pro případ, že se právo stavby zřizuje k pozemku, na kterém stavba zřízena není, strany si mohou sjednat povinnost stavbu zřídit do určité doby. Zákonná povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu zatěžuje stavebníka. Strany se však mohou domluvit i jinak, např. tak, že povinnost k údržbě převezme vlastník pozemku sám, aby svou činností zajistil, že mu stavba po zániku práva stavby uplynutím sjednané doby připadne v dobrém stavu. Fakultativní náležitostí smlouvy může být sjednání povinnosti stavebníka stavbu pojistit.[10] Ve vztahu k pozemku má stavebník postavení poživatele, tedy pozemek může užívat a brát z něj plody. Dohodou lze poživatelská oprávnění stavebníka omezit, např. tak, že budou vykonávána jen na části pozemku, a ve zbytku bude pozemek užívat jeho vlastník. [11]

Stavební plat

Právo stavby lze zřídit jak úplatně, tak i bezúplatně; proto ujednání o úplatě není nezbytnou složkou smlouvy o zřízení práva stavby. Úplata může být poskytována pravidelně ve formě stavebního platu anebo může být uhrazena jednorázově.[12]

Zánik práva stavby

Právo stavby může zaniknout buď absolutně, nebo relativně. K absolutním způsobům zániku patří uplynutí doby trvání práva stavby nebo vyvlastnění práva stavby. Zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby pak v takovém případě postihují náhradu (§ 1256 OZ), tj. zástavou je zde náhrada, která náleží po zániku práva stavby stavebníkovi. K relativním způsobům zániku patří dohoda nebo zřeknutí se práva stavby (v takovém případě připadá právo stavby vlastníkovi pozemku, který jej může převést i na jinou osobu). Po zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku. Zda a jak vysokou náhradu poskytne vlastník pozemku stavebníkovi, se určí podle jejich dohody. Není-li taková dohoda, platí, že se náhrada poskytne, a to ve výši poloviny hodnoty stavby ke dni zániku práva stavby (§ 1255 OZ). S ohledem na to, že po zániku práva stavby se stává stavba jako ostát pozemku vlastnictvím vlastníka pozemku, může ji tento dále využívat sám nebo jinému ke stavbě zřídit nové právo stavby. Právo stavby však nezaniká zánikem stavby, neboť může existovat dál i bez ní.[13]

Oceňování práva stavby

Z hlediska účelu ocenění práva stavby lze případy rozdělit do dvou skupin. První skupinu představuje účel ocenění práva stavby pro případy, které jsou regulovány právními předpisy pro oceňování. Drou skupinu tvoří případy stanovení hodnoty práva stavby pro účely komerční. Na první skupinu se vztahuje zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku (OcMaj), který upravuje oceňování nemovitostí především pro potřeby výběru daní, pro ocenění aktiv podle zákona o investičních společnostech a investičních fondech, pro účely náhrad při vyvlastnění, pro účely výpočtu náhrad notářům, výpočtu újmy nebo škody na produkčních funkcích lesa a v podobných případech.  Tento zákon doplňuje vyhláška č. 441/ 2013 Sb. Podle §16 a odst. 1 se právo stavby oceňuje výnosovým způsobem, tedy vychází se z výnosů, které má předmět ocenění v budoucnu, tedy po sjednanou dobu trvání práva stavby, přinést. Ústředním pojmem právní úpravy oceňování práva stavby pro nekomerční účely je pojem roční užitek. Zákon o oceňování majetku dále odlišuje ocenění práva stavby s dosud nezřízenou stavbou a ocenění práva stavby se zřízenou stavbou. Při stanovení hodnoty práva stavby pro účely komerční je ústřední otázkou stanovení standardu tržní hodnoty. [14]

  1. 1,0 1,1 TÉGL, Petr. In  MELZER, Filip, TÉGL, Petr, a kol.: Občanský zákoník – velký komentář. Svazek III. § 419-654. 1. vydání, Praha: Leges, 2014, s. 262
  2. 2,0 2,1 ZIMA, Petr. Právo stavby. 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2015, s. 21
  3. SKÁLA, Milan. Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014 – I. díl. Daně a právo v praxi, 2013, č. 9, s. 4
  4. PETR, Pavel. Nové právo k povrchu. 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2016, s. 61
  5. KINDL, Milan. Právo nemovitostí. 1. vydání, Praha: C.H. Beck, 2015, s. 241
  6. 6,0 6,1 SPÁČIL, Jiří. Věcná práva: věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2018, s. 166
  7. 7,0 7,1 SPÁČIL, Jiří. Věcná práva: věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2018, s. 166
  8. BITTNER. Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80. In: ASPI [právní informační systém].
  9. SPÁČIL, Jiří. Věcná práva: věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2018, s. 171
  10. DVOŘÁK, Jan. In ŠVESTKA, Jiří.; DVOŘÁK, Jan.; FIALA, Josef. Občanský zákoník: komentář. Svazek III, (§ 976 až 1474). 1. vydání, Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 712
  11. SPÁČIL, Jiří. Věcná práva: věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2018, s. 171
  12. DVOŘÁK, Jan. In ŠVESTKA, Jiří.; DVOŘÁK, Jan.; FIALA, Josef. Občanský zákoník: komentář. Svazek III, (§ 976 až 1474). 1. vydání, Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 698
  13. SPÁČIL, Jiří. Věcná práva: věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2018, s. 172
  14. ZIMA, Petr. Právo stavby. 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2015, s. 205